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疯狂吸金！揭秘房租暴涨的三大因素！看完还能淡定吗？

2018-09-04 10:00:07 来源：中金在线期货作者：佚名

摘要

近日，媒体报道，长租公寓以高出市场20%-40%的价格争抢房源，导致租金上涨。消息一出，民怨沸腾。三年前，长租公寓开始火热。一年后，嫁接其上的金融产品“租房分期”风靡一时。长租公寓和依附其上的金融服务，真的是房租上涨的罪魁祸首吗？今年暑期，很多人们见面，重点不再是讨论房价上涨了多少，而是讨论房租上涨了多少。

　　而近期房租的暴涨，除了供求关系使然，一个重要背景是金融杠杆在房产租赁市场的大规模使用，尤其是长租公寓模式中，普遍闪转腾挪着金融杠杆活跃的身影。

　　金融杠杆，这个词汇大家不会陌生。千股涨停，千股跌停，千股停牌，千股复牌，然后再千股跌停……2015年夏天的股灾，给人们最深的记忆之一，就是金融杠杆。只是今年夏天，金融杠杆终于又掀起了房屋租赁市场的风风雨雨。

　　带着以上思考，“中外管理观察家”邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进，对一系列既关乎民众生活，又关乎商业模式创新和风险防范等重要议题，做出全面解读几点热议话题。

　　热议一：政策的空间

　　当年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中，要求“调整住房供应结构”“房价过高、上涨过快的地区，要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”。

　　而后，公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓，专门针对青年流动人群。随后一年，链家公司的自如也开始正式启动。在2013年，魔方公寓获得了A轮投资，数目达数千万美元。

　　2016年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据，这时的公寓企业已经超过千家，有17家品牌拿到了资本的投资，另一方面，国企开发商开始试水租赁市场，长租公寓的格局发生转变。

　　“一线城市处在调控的状态。”国务院发展研究中心研究员刘卫民称，“也就是，限购、限贷之下，二手房业务不是特别好做，也会加强对租赁业务的投入。”

　　万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据，有三分之一规模排名前30的房企已经展开了相关业务。

　　而后，龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块，推出了“冠寓”品牌。复星则跟途家和未来域合作，世茂房产找上了恺信亚洲，旭辉则联合了华东师范大学。它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是，有自己的整栋房源和物业。“就像批发和零售的价格相比，可以想到还是有一定优势。”原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。其中，土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。

　　热议二：资本驱动

　　在高地价的前提下，租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。SOHO中国董事长潘石屹近日在微博中称，“北京住宅金回报率只有1％。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。”

　　“如果长租公寓要能够快速发展的话，肯定要借助一些资本的力量来主推它。”

　　原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称，“证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期，也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。”

　　就在今年4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债券性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　此时，自如已发行“中信证券—自如1号房租分歧信托收益权资产支持专项计划”ABS，发行规模5亿元。旭辉领寓的REITs“高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划”也获批，总额度30亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS“天风—蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划”，规模2.035亿元。返回期货首页，查看更多>>

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