中钢期货：03月31日商品期货日评

　　第1页: 楼市救市政策提振焦炭期价作用有限第2页: 铁矿主力见400 螺纹日内补跌增仓27万余手第3页: 成材技术形态走坏 再创新低概率增大 第4页: 利多政策齐促去库存，投资开工回升遥遥无期第5页: 一周观点（20150330—20150405）

　　利多政策齐促去库存，投资开工回升遥遥无期

　　3月30日，央行、住建、财税等多个部门就房地产政策接连放出“大招”。其中，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对房贷政策进行调整：二套房商业贷款首付最低降至四成；公积金贷款首套房首付降至两成，二套房最低降至三成。此外，财政部就营业税征收出台新政，个人将购买2 年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。受此影响，当日地产板块大涨5%以上，并将大盘推高至3800附近，后者为2008年4月以来的新高，但商品市场表现偏弱，昨天铁矿主力日盘再创上市以来新低，夜盘外围市场亦表现疲软。

　　房贷及营业税政策调整到底对工业品影响几何？笔者对此点评如下：

　　1、当前房地产市场的主要矛盾为存量增量库存巨大：1-2月份商品房待售面积连续32个月创出纪录新高，待售面积同比增速最近三年均保持月20%以上的增长，代表增量库存的房屋竣工面积1-2月份虽转为负增长，但与投资开工、施工、新开工等相关数据创出数月、数年低点甚至纪录最低不同，该指标之前长时间保持正值，暗示增量库存仍在源源不断增加。

　　此外，考虑到销售对于开发商回笼资金、进而稳住房地产投资乃至稳住经济的重要作用，政府最近两年出台的各种房地产救市政策根本目的在于推动去库存。

　　2、2月份70个大中城市新建及二手住宅同比均连续6个月负增长且降幅依次扩大，环比均连续10个月负增长，降幅连续3个月、2个月持平，表明房价仍未止跌。高频数据(30个大中城市商品房成交面积)显示，楼市销售年后季节性回升，但目前7天均值仅略高于最近六年除2013年外其他年份同期水平。去年至今地方和中央政府陆续松贷松购且配以降息降准等救市政策，但楼市回暖程度较为迟缓，主要源于：一方面，房价尚未止跌，楼市处在下行周期，市场买涨不买跌情绪浓厚，再加上近期股票财富效应集聚，资金大量流入股市；另一方面，商业银行对开发贷、个贷仍持较为谨慎态度——1-2月份房地产企业开发贷资金来源虽转为正增长，且增速为最近3个月高位，但其中代表商业银行来源的国内贷款增速却降至1998年7月记录以来仅次于2011年12月0增长的历史次低水平。

　　考虑到理财产品收益居高不下——目前1个月及以上理财产品预期年收益率均在5%以上，为一年期定存利率的2倍以上——银行为吸引存款不得不将存款利率保持在较高水平，显然，银行资金成本难以与降息同步下移，近期利差明显缩窄。与此同时，去年四季度商业银行不良贷款余额升至2008年四季度以来最高，不良贷款比例(1.25%)为2010年三季度以来最高。笔者认为，除非银行对于房地产及经济增长的预期出现明显改善，否则各种利多政策传导至银行其效果均要打上不少的折扣。

　　不过，需要注意的是：随着基准利率的降低，金融机构人民币加权贷款利率，尤其是个人住房加权贷款利率去年四季度降至6.25%，为2013年以来最低，且较去年三季度创下的局部高点下降0.71个百分点，远高于去年四季度降息0.4个百分点。此外，2月份新增人民币贷款中居民户中长期贷款环比季节性回落，但今年1、2月份数值均高于往年同期水平。

　　总体来看，在房地产多轮救市之后，目前市场资金较为宽松，且购房成本显著下降，预计后续政策仍相机而出，在此背景下，后期楼市销售有望继续回暖，但除非银行和购房者扭转预期，否则去库存速度有限。

　　3、对于黑色、有色等基础工业原料来说，核心问题在于房地产开发投资能否在销售回暖带动下摆脱加速恶化的现状——1-2月份房地产投资增速刷新2009年8月以来最低，其中，房屋施工面积增速为1998年5月以来最低，房屋新开工面积降幅为最近8个月最大且降幅连续4个月扩大。考虑到当前楼市存量增量库存庞大，市场对于地产进入下行周期的预期未有根本改观，开发商开发积极性明显受到抑制，这从1-2月份土地购置面积及成交价款同比降幅均在30%以上、当月绝对值亦远低于2011年以来同期水平，均得到验证。

　　4、结论。

　　基于上述分析，笔者认为，二套房首付比例下调、营业税征收年限缩短，对后期楼市销售继续回暖具有一定的积极作用。不过，当前楼市存量增量库存巨大，虽然最近两年政府采用各种手段力求快速去库存，但考虑到房价尚未止跌、市场预期较难扭转以及银行放贷仍较谨慎等因素，当前时点有多少人愿意响应号召充当楼市生力军难以确定，但较为确定的是，后期销售回暖的速度及程度难以随政策出台出现持续、快速回升。与此同时，投资开工端各项指标仍在加速恶化，开发商积极性主客观层面都受到抑制。总而言之，后期楼市销售回暖的程度及速度尚难乐观，其传导到房地产投资开工乃至包括黑色、有色在内的基础工业原料需求的回升更需时日，这也是我们中期看空上述工业品的主要逻辑。

　　研究发展总部 阳海笑