高善文：A股将由熊变牛 房价继续上涨也不足为奇

　　今日在安信证券举办的“2017投资策略会”上，安信证券首席经济学家高善文的发言干货满满，话不多说，先上“菜”：

　　2017年股票市场可能从漫长的熊市转换成牛市，且市场风格也将有很大的差异。

　　近几年，债券总体上走了一个很大的牛市，但这一系列趋势正在结束，债市将从长期的牛市转入熊市。

　　以现在的存货去化速度估计，全国范围内房地产去库存化将在2018年上半年基本结束。

　　通过假离婚的方式才能获得购房资格，表明市场投机已经非常困难。

　　房价的上涨，不能简单地理解为流动性过剩，它是由更基本的人口和刚性需求因素所维持的正常情况，即便不是那么健康，但是它是有一个庞大的基本面在支撑。

　　吃完“菜”再来慢慢品“汤”吧，看看高善文在安信策略会上到底都说了啥？

　　明年A股可能进入牛市

　　2011年以来，蓝筹股基本是“横着走”的，当时是3200点左右，现在依旧如是，而成长股估值被推得很高。债券总体上走了一个很大的牛市，但是现在，这一系列趋势正在结束。债市将从长期的牛市转入熊市，股市也许正在转牛，但是成长股和蓝筹股的风格和过去5年相比，会有很大的差异。

　　2017年股票市场可能从漫长的熊市转换成牛市，债券市场从漫长的牛市转换成熊市，这种转折的原因并不是因为调控房地产，而使资金流入股票市场。

　　这一转折最深刻的背景是，2011年以来，由于房地产泡沫破裂，导致整个经济下滑，在此背景下，股票市场的基本趋势是蓝筹股横着走，市场追逐成长股，债券走出了一个非常好的牛市，但现在这一趋势正在结束。

　　谁推高了房价？

　　国内房地产市场与全世界几乎所有的国家和地区相比，存在重大的差异。最根本的差异在于中国大陆城市的土地制度是国有的，而在全世界绝大多数的国家和地区，城市的土地是私有的。

　　二者的差异在于，土地的供应在私有制度下，是竞争性的。换句话讲，如果人口不断地流入，房价地价不断地上升，在土地制度是私有的条件下，就会有众多的土地所有者在市场上去供应他们的土地，试图把他们的土地转变为住宅用地，或者在住宅用地上，盖更多的、更高的楼。但是，在土地公有制的情况下，这样的响应机制是不存在的，至少这样的响应机制不是竞争性的。

　　例如，统一用中国的口径算，北京、深圳和香港居住用地占城市建设用地的比重均为20%左右。这一比例在伦敦、纽约、首尔和东京等地均在40%左右，有的甚至高达57%。

　　2012年以来，人口大量地流入大城市和特大城市。面对人口的流入和需求的上升，大城市和特大城市土地供应的意愿又非常的低。因此，在土地供应不能响应的条件下，这种压力就会全部转化为土地价格的上升和房价的上升。

　　房价还会继续上涨？

　　你只有通过假离婚的方式才能获得购房资格，表明市场投机已经非常困难。但这种情况下为什么房价一直在上涨？用泡沫来解释的话，很可能是比较肤浅的。

　　而一旦我们深入地研究人口的流动和土地的供应以后，我们就会发现，在所谓的泡沫背后，存在着房地产市场更深刻的扭曲，这一扭曲就来自于土地的供应没有竞争性，并且因为很多的原因，在大城市，政府一般不愿意非常多地供地，这种情况下，把土地和房价推到非常高的水平。这种供应情况香港即是先例。而这种供不应求的压力，正在房地产市场上生动地、一轮一轮地表现出来。

　　未来，北京上海和深圳会大量地放开供地吗？未来，人口会停止流入这些城市吗？如果对这些问题的回答都是负面的，那么在这些城市，指望房价掉下来，应该是非常困难的。房价如果没有涨上去，那就谢天谢地了。如果房价涨得比现在还要高，应该也不会太奇怪。

　　去库存将在2018年结束

　　中国房地产市场在2009年至2011年出现了快速泡沫化，并在之后两三年时间里积累了大量的库存。

　　但是，我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经出现了非常大的改善。在考虑和容忍一定误差的前提下，以现在的存货去化速度估计，大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面和根本性的解决。

　　例如，房地产的存货去化，美国用时5年(2007年至2012年)，日本用时12年(1991年至2003年)。中国仍是一个快速城镇化的经济体，我们用了五到七年的时间对这一扭曲的情况进行修正，并不是一个特别极端的情况。

　　如果说在过去几年，在宏观经济层面上，严重的扭曲的根源之一，是房地产扭曲的高库存，那么我们应该看到，经过两三年的努力，这个问题已经出现了非常大的改善。站在现在的时点上，大约再过一年多，房地产的高库存问题，就会得到全面的、根本性的解决。

　　2011年以来，随着房地产泡沫的破灭，整个经济出现了一系列严重的扭曲，整个经济产能过剩，盈利恶化，包括杠杆的比例严重恶化。这一系列的扭曲过程，在今年和明年正在结束，正在得到全面的修正。

　　房价上涨不能简单地理解为流动性过剩

　　1996年至2010年，全国小学在校人数一直处于负增长，直至2011年以后才恢复为正，这一情况也许会持续到2025年前后。小学生人数从负增长转折到正增长，说明他们的父母，这些青壮年人口，在全社会流动人口中的占比，在2012年前后，出现了显著的抬升。这一提升使得年轻父母的选择，在全国宏观房价数据上体现得更为明显。

　　中国的房地产市场，在需求层面上发生的变化是：2010年之前，中国经历了“城镇化”，人口向大中小城市的平均流动速度差不多，人口流动没有选择性。但是，2011年前后，中国从城镇化转入都市化，人口的流动开始表现出强烈的选择性，人口开始集中地流入一部分大城市和特大城市，离开大量的中小城市。而影响全国人口、尤其是年轻父母流动的重要因素之一，就是城市教育财政支出的水平。

　　2012年以后，全国人口流动的一个显要特点，高善文称为“长江中下游城市群”的兴起。

　　中国不同城市之间房价在这一轮所表现出的巨大的分化，背后是中国从城镇化走向都市化的分化，人口从没有选择地流入，到有选择地流入大城市。在这个意义上讲，房价的上涨，不能简单地理解为流动性过剩，它是由更基本的人口和刚性需求因素所维持的正常情况，即便不是那么健康，但是它是有一个庞大的基本面在支撑。