房地产行业：分化竞合之美 共迎价值盛放

　　内房股的历史回溯：内房股开端最早可以追溯到上个世纪70年代,随后市场经济开始兴起,陆续开始有房企走出国门,进入21世纪以来,内房股出现三次上市热潮,同时国内资本市场也逐步完善,大多数房企基本上完成了资本化。从2005年开始至今内房股也经历了4轮明显的周期波动。在2011年以前内房股和A股地产板块基本上保持同涨同跌,从2011年以后内房股波动开始滞后A股地产板块,回顾过去内房股4轮周期波动,展现出几个鲜明特点:1、估值中枢下移;2、龙头房企估值溢价;3、负债率会对估值水平产生影响;4、内房股比A股具有更高超额收益;5、资源房企价值明显;6、A股地产板块估值天花板高于内房股。从内房股和A股地产板块过去周期波动的特点,我们发现:1、内房股和A股的弹性存在差异,但从来没有出现过逆周期表现;2、销售到业绩的持续兑现是公司价值兑现的重要逻辑。

　　行业--2017年以来,全国房地产行业政策如我们一直坚持的复制和深化,从历史来看,本轮政策的严苛程度远超过任何一轮周期:1、围绕城市圈,贯彻因城施策;2、产品业态和流通环节的限制;3、二手房纳入管控范畴。

　　成交方面：

　　新房成交：2017年是三四线城市接力去库存的一年,在一二线城市成交持续下滑的情况下,三四线城市依然维持逆势增长,但是增速已经从2016年三季度时的高增长明显回落;

　　二手房：在严厉的“四限”政策下,主流城市二手房率先出现变化,量价持续萎缩,除此之外,我们也观察到部分城市的房屋租金打破了近年来持续上涨的趋势。

　　投资方面：目前房地产开发投资的动力更多是价格的增长,而并不是量的复苏,5月份全国房地产投资增速首次出现拐点,未来增速将面临持续的压力,但是也得注意到,棚改的加速推进和三四线城市去库存的优化,将有助于投资增速下降幅度的平滑。

　　信贷方面：在经历了2016年房贷的大扩张之后,无论是规模还是占新增贷款的高占比在2017年都开始下降,中长期贷款在5月份也迎来单月首次负增长,另一方面,按揭利率上升也是大势所趋,下半年按揭利率上行将持续提速。

　　企业--销售：这轮周期中强者恒强越发明显,今年龙头房企较中小型房企销售表现更为优异,行业集中度加剧提升,迎来历史新高;扩张：整体房企扩张层面保持收缩,部分房企开始围绕城市圈作了一定的下沉,同时为了避免土地市场激励竞争,并购模式也越来越盛行。融资：去年以来房企融资端持续收紧影响将在未来逐步显现,根据我们统计从18年开始房企还债压力逐步加大,部分高杠杆房企将面临降价去化的压力。

　　策略--2017年的房地产板块活跃度有所回升,而且板块之间的分化更为显著,市值越大的企业涨幅越明显,我们建议关注价值洼地(华侨城、招商蛇口)、坚守改革与转型(ST松江、滨江集团、嘉宝集团、华联控股)。